Vprašanja in odgovori

Imate vprašanje za nas? Na povezavi preverite bazo podatkov v kateri boste našli najpogostejša vprašanja stanovalcev z odgovori upravnika oz. nam pišite.

Seznanjanje upravnika

Kaj je potrebno narediti za spremembo števila oseb?

Lastnik posamezne enote ali najemnik (če gre za najemno posamezno enoto), mora upravniku na predpisanem obrazcu sporočiti podatke o številu uporabnikov.

Lastniki ali najemniki morajo vse morebitne spremembe števila uporabnikov sporočiti upravniku najkasneje v roku 15 dni po nastali spremembi. Upravnik upošteva vsako nastalo spremembo pri prvem naslednjem obračunskem obdobju. Za verodostojnost podatka se jamči s podpisom.

Sprememba lastnika prostora. Kako javim spremembo in katere dokumente potrebujem?

Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico, mora upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti kopije dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku.

Ali je dolžan lastnik stanovanja obvestiti upravnika o sklenitvi najemne pogodbe?

Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik. V kolikor tega ne stori, je sankcioniran skladno s 169. členom stanovanjskega zakona.

Vzdrževanje in obratovanje

Zakaj je potrebno vzdrževati stavbo ?

Vsaka nepremičnina se stara in starejša kot je, več vzdrževalnih del potrebuje. Nobena stvar ni večna in redno potrebujejo vzdrževanje in menjanje. Določena vzdrževalna dela je potrebno opraviti po določenem času.

Kdo sprejme načrt vzdrževanja?

Načrt vzdrževanja, s katerim se zagotavlja vzdrževanje večstanovanjske stavbe, sprejmejo etažni lastniki. V načrtu vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik, etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

Kaj lahko upravnik naredi sam brez dovoljenja etažnih lastnikov?

Upravnik lahko brez soglasja lastnikov izvede manjša vzdrževalna dela skladno z Pravilniku o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj ter nujna vzdrževalna dela , pri katerih bi opustitev takojšnje izvedbe povzročila še večjo škodo. na stavbi. (oz. intervencijska popravila, kot je na primer zamakanje zaradi počene vodovodne cevi, ipd.)

Ali potrebujem soglasje pri prenovi stanovanja?

Etažni lastnik lahko brez soglasja drugih etažnih lastnikov opravi vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave (izvedbena dela) v svojem posameznem delu, če taka dela ne pomenijo poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele in ne spremenijo zunanjega videza večstanovanjske stavbe.

Če izvedbena dela posegajo v skupne dele, etažni lastnik ne sme začeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov (in soglasje upravnika), ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, dela pa morajo biti opravljena skladno s predpisi o gradnji objektov (gradbeno dovoljenje, lokacijska informacija, itd.).

Skupni stroški v stavbi

Kako se delijo skupni stroški objekta ?

V letu 2009 je začel veljati Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki v 3. poglavju določa delitev obratovalnih stroškov tako, da določitev ključev obratovalnih stroškov ni več v domeni dogovora med lastniki.

Najpogostejši ključi delitve so: delež površine, po število oseb, po enoti, poraba po internem števcu.

Ali mora plačati obratovalne stroške najemnik ali lastnik?

V kolikor gre za najemno razmerje je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, v kolikor najemna pogodba ne določa drugače, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. 30. člen stanovanjskega zakona določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojim solastniškim deležem, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe.

Zakaj se poraba elektrike v dvigalu deli po površini in ne po osebah?

Delitev stroškov skupne porabe elektrike ureja četrta alinea prvega odstavka 25. člena. Ti stroški so večji s pogosto uporabo dvigala, uporabniki pa niso zgolj lastniki ali najemniki stanovanj, pač pa tudi obiskovalci, še večji pa je problem, če je v večstanovanjski hiši tudi poslovni prostor. V tem primeru je nemogoče določiti število oseb-uporabnikov. Zato je v pravilniku predpisana delitev stroškov po površini.

Zakaj je v pravilniku določeno, da se upošteva pes kot pol uporabnika pri razdeljevanju stroškov čiščenja skupnih prostorov?

Pravilnik v tretjem odstavku 28. člena določa, da se lastnike psov bremeni s stroški čiščenja skupnih prostorov za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika. Za takšno določbo se je zakonodajalec odločil zaradi številnih zahtev etažnih lastnikov, da se uredi plačevanje stroškov tudi za lastnike živali, ki uporabljajo skupne prostore. Tako bodo lastniki psov, to je etažni lastnik ali najemnik, za domače ljubljenčke plačevali le stroške čiščenja skupnih prostorov (hodnik, dvigala, stopnišče…) v višini ½ osebe. Za ostale živali se stroškov čiščenja ne bo plačevalo, saj se druge živali običajno ne vodijo na povodcih oziroma ne uporabljajo skupnih prostorov.

Ali se čiščenje dimnikov v starejših stavbah, v katerih ima vsako stanovanje svoj dimnik, obravnava kot individualni odjem in stroški čiščenja bremenijo vsakega posameznega uporabnika?

Za kurilne, dimovodne in prezračevalne naprave, ki so vgrajene v stanovanju, so last posameznika, zato je uporabnik storitev dimnikarske službe tisti, ki naprave uporablja.

Hišni red

Kaj je Hišni red?

Lastniki lahko sprejmejo hišni red (9. člen pravilnika), s katerim določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovi mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja.

Kdo skrbi za izvajanje Hišnega reda?

Določila hišnega reda morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo, poslujejo ali se nahajajo v stavbi. Za spoštovanje sprejetega hišnega reda ste odgovorni lastniki sami.

Energetska izkaznica

V letu 2014 je bil sprejet nov Energetski zakon EZ-1 (Ur.l.RS, št. 17/2014), s katerim je bila etažnim lastnikom, ki bodo prodajali oziroma oddajali svojo nepremičnino v najem za obdobje daljše od enega leta (ne velja za že sklenjene pogodbe, ampak samo za tiste, ki bodo na novo sklepali pogodbo nad 1 letom), naložena izdelava energetske izkaznice.

INFORMACIJE ENERGETSKA IZKAZNICA

Kaj je energetska izkaznica stavbe?

Energetska izkaznica stavbe je javna listina s podatki o energetski učinkovitosti stavbe s priporočili za povečanje energetske učinkovitosti, na primer kako zmanjšati izgube toplote.

Kdaj in kdo potrebuje energetsko izkaznico?

1.januar 2015: energetska izkaznica je obvezna pri oglaševanju nepremičnine za prodajo ali najem;

24. februar 2015: energetsko izkaznico boste morali priložiti tudi kupoprodajni ali najemni pogodbi;

Lastnik stavbe ali njenega posameznega dela stavbe mora pri njeni prodaji ali oddaji v najem kupcu oziroma najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, predložiti veljavno energetsko izkaznico stavbe. V kolikor se stavba ali njen posamezni del ne prodaja ali oddaja, izkaznice ni potrebno pridobiti.

Energetsko izkaznico morate imeti takrat, ko prodajate stanovanje ali ga na novo oddajate v najem za več kot leto dni. Obveznost, da morate imeti pri prodaji ali oddaji stanovanja ali stavbe energetsko izkaznico, začne veljati 24.2.2015. Če pa denimo stanovanje na novo oddate v najem nekomu za leto dni ali manj, energetske izkaznice ne potrebujete. Tudi če isti osebi petkrat podaljšate enoletno najemno pogodbo, izkaznica za vas ni obveza. Tudi če v stanovanju že imate najemnika, ki je začasno ali stalno prijavljen, vam energetske izkaznice ni treba izdelati.

9. julij 2015: energetsko izkaznico bo treba pridobiti za vse nove stavbe in vse javne stavbe, katerih površina je večja od 250 kvadratnih metrov.

Kdo lahko izkaznico izdela ?

Energetsko izkaznico lahko izda le neodvisni strokovnjak za izdelavo energetskih izkaznic stavb s pridobljeno licenco Ministrstva za infrastrukturo in prostor. Izkaznico lahko izdela na osnovi izpolnjenega predpisanega obrazca ˝Zahteva za izdelavo energetske izkaznice¨.

Kje je spisek strokovnjakov za izdelavo ?

Seznam vseh neodvisnih strokovnjakov za izdelavo energetskih izkaznic in seznam pooblaščenih izdajateljev energetskih izkaznic, ki imajo licenco, je objavljen na spletni strani Ministrstva za infrastrukturo RS

Kakšni so stroški izdelave energetske izkaznice ?

Cena energetske izkaznice je sestavljena iz stroška izdelave energetske izkaznice in pristojbine. Stroški pristojbine so odvisni od velikosti stavbe, števila posameznih enot in vgrajenega sistema za ogrevanje/hlajenje. Stroške izdelave energetske izkaznice regulira država z Uredbo o določitvi najvišjih cen za izdajo energetske izkaznice (Ur. list, RS, št. 15/2014). Cena za večstanovanjsko stavbo je odvisna od števila stanovanj.

Ali je oblika energetske izkaznice predpisana ?

Oblika energetske izkaznice je predpisana S Pravilnikom o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb, (Ur.l. RS št. 77/2009) in Pravilnikom o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Ur.l. RS, št. 93/2012).

Koliko časa energetska izkaznica velja ?

Veljavnost energetske izkaznice je 10 let. V primeru prenove stavbe se lahko naroči izdelava nove energetske izkaznice pred iztekom njene veljavnosti, nova izdaja razveljavi prejšnjo.

Več informacij vam je na voljo na spletni Ministrstva za infrastrukturo RS

LASTNIKI STANOVANJ IN PRIDOBITEV ENERGETSKE IZKAZNICE

V večstanovanjskih objektih je možno pridobiti Energetsko izkaznico na dva načina in sicer :

  • pridobitev Energetske izkaznice za celotno stavbo
  • pridobitev Energetske izkaznice za posamezno stanovanje

Energetska izkaznica za celotno stavbo

Energetsko izkaznico za celoten objekt se izvede, če se s tem strinja večina etažnih lastnikov.

Izdelava energetske izkaznice se smatra kot posel rednega upravljanja zato je za izdelavo za celoten objekt potrebno soglasje več kot 50% etažnih lastnikov glede na solastniške deleže.

Strošek izdelave Energetske izkaznice krijejo vsi lastniki (potrebno soglasje več kot 50% etažnih lastnikov glede na solastniške deleže).

Energetska izkaznica za posamezno stanovanje

Etažni lastnik lahko kadarkoli sam naroči izdelavo Energetske izkaznice za njegovo stanovanje.

Z dnem, 20.12.2014 začel veljati nov Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Ur. l. RS, št. 92/2014), po katerem je možno izdelati energetsko izkaznico tudi za posamezno enoto (stanovanje) v večstanovanjskem objektu.

Strošek izdelave krije etažni lastnik – naročnik.

VLOGA UPRAVNIKA PRI IZDELAVI ENERGETSKE IZKAZNICE

Glede na pogosta vprašanja lastnikov smo pripravili pojasnila o Energetskih izkaznicah s katerimi poskušamo odgovoriti na najpogostejša vprašanja, ki jih prejmemo s strani naših strank.

Zakon ne določa, da mora Energetsko izkaznico pridobiti celotna stavba. Odločitev o tem ali izdelati Energetsko izkaznico za določen objekt je na strani etažnih lastnikov.

Naloga upravnika je, da v primeru, da se večina etažnih lastnikov odloči za izdelavo Energetske izkaznice za celoten objekt nudi pomoč lastnikom z informiranjem ter nudi pomoč izdelovalcu Energetske izkaznice pri zbiranju potrebne dokumentacije in po izdelavi energetske izkaznice poskrbi, da vsi etažni lastniki pridobijo energetsko izkaznico v fizični obliki (en izvod hrani upravnik v svojem arhivu).

Kljub dejstvu, da se je v praksi izkazalo, da etažni lastniki v veliki večini niso izkazali zanimanja za izdelavo izkaznic za celotne objekte, zakonodaja pa je dopuščala izdelavo energetskih izkaznic za posamezno enoto, je precej lastnikov, ki oddaja stanovanja nad enim letom ter tistih, ki imajo namen oz. prodajajo stanovanja izrazilo željo, da bi se izdelala Energetske izkaznice za celotno stavbo saj je strošek na posamezno stanovanje za izdelavo le te v primeru, da se izdela za celotno stavbno nižji kot, če se izvede zgolj za posamezno stanovanje.

Kontakt

Dosežete nas lahko preko priloženih kontaktov

FERTIS D.O.O.

Vojkova cesta 61 A
5000 Nova Gorica

05 333 10 20

040 451 025

05 333 10 21 (faks)

upravljanje@fertis.si

Pošljite nam sporočilo

Z uporabo tega obrazca se strinjate s shranjevanjem in obdelavo vaših podatkov na spletni strani fertis.si. Več o pogojih na strani "Politika zasebnosti".